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DICAS DO CORRETOR | O que você precisa para comprar um imóvel?

A longo prazo, é possível aproveitar a valorização do empreendimento e conseguir ganhar um bom retorno em cima dessa compra. A Compra de um ...



A longo prazo, é possível aproveitar a valorização do empreendimento e conseguir ganhar um bom retorno em cima dessa compra.

A Compra de um imóvel pode trazer muitos benefícios, isso por que o investimento em imóveis tem estabilidade e pode trazer rendimentos para o proprietário.

Além disso, sair do aluguel e ter seu imóvel próprio é um dos grandes sonhos do brasileiro. Para você, que quer mudar de vida ou fazer um bom investimento, separei algumas vantagens de comprar um imóvel!

Imóvel: o melhor investimento

O Mercado possui um alto valor de ativo tangível

Ao contrário de outros investimentos, um imóvel sempre terá valor. Nos demais você pode perder o valor de ativo tangível ou ter pouco para oferecer, por exemplo, um carro assim que sai da concessionária perde o valor e com o tempo diminui ainda mais.

O seguro tem como objetivo proteger o seu investimento no mercado imobiliário, então é importante se certificar que você feche um contrato que mantenha seu ativo protegido em um cenário ruim.

Renda Passiva

Se você tem interesse é possível gerar uma renda passiva. Pode parecer estranho de primeira ter uma propriedade de investimento, mas se você fizer uma análise cuidadosa, você pode ter bens que gerarão renda através de aluguéis ou também uma revenda.

O processo de compra e sua importância

O contrato de venda de um imóvel é como um compromisso entre o comprador e vendedor, com ele é possível registrar cada passo da entrega do imóvel.

Portanto, a venda é formalizada com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, essa etapa é a primeira antes da assinatura do contrato. Tem como objetivo confirmar o valor combinado entre ambas partes na negociação, como irá ser pago e a condições. Pensando nisso, o contrato deve estar claro e bem explicado para que as duas partes tenham um bom entendimento.

Após assinar o registro no cartório é criado o direito real da compra do imóvel. Se o registro do documento não for feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente com isso não é possível solicitar reparações se uma parte quiser voltar atrás.

Golpes Imobiliários

É preciso ter alguns cuidados na hora de fazer a transação de compra de um imóvel. Então se você ainda não sabe por onde começar, vou te dar algumas dicas:

Imobiliária e corretor

O primeiro cuidado é conferir se corretor e a imobiliária que você entrou em contato possuem o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) um órgão regional vinculado ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), com ele é possível fiscalizar as atividade de corretagem de imóveis.

O registro mostra os profissionais que atuam de acordo com a lei e qual é o grau de seriedade da imobiliária. Assim, você fica tranquilo sabendo que as atividades estão sendo supervisionadas e caso ocorra algum problema, você pode buscar por um órgão responsável.

Visite o imóvel antes de fechar negócio

Sempre visite o imóvel antes de assinar qualquer contrato! É ideal fazer mais de uma visita para saber se você avaliou todo os detalhes. Além disso, fique atento com a metragem, condições que o imóvel oferece e a localização.

Fique atento a valores abaixo do mercado

Se a propriedade estiver muito abaixo do preço da região, é preciso ver se há uma pegadinha por trás. Isto porque, Um imóvel que tem preços muito reduzidos pode apresentar problemas na estrutura, gerando gastos extras.

Outro problema comum é comprar imóvel com severas pendências judiciais, como a disputa por herança, por exemplo. Esse é um tipo de problema que impede o registro do imóvel e que faz com que o comprador pague por algo que, formalmente, ainda não será dele. Documentações pendentes também implicam em mais gastos no pós-compra.

Como funcionam os impostos e taxas?

Fazer um planejamento financeiro é essencial para a compra de um imóvel e para os valores relativos aos impostos e taxas que devem ser devidamente incluídos para evitar problemas. A seguir mostrarei os principais deles, confira!

ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o que mais encarece a cesta de tributos. Geralmente, o custo do ITBI flutua entre 2% a 3% com base no valor venal (estimativa feita pelo poder público) da moradia. Além disso, esse imposto pode variar de acordo com a alíquota do ITBI cobrada pelo município.

No caso de São Paulo, o percentual é de 3%*. Com isso a compra de um imóvel no valor de 250 mil reais nesse estado gera um ITBI de 7.500 reais por exemplo. O imposto tem variação em cada município. Em algumas regiões, a quitação acontece na lavratura, em outras, no registro da escritura.

*esse valor pode mudar conforme o ano de vigência – valor checado em ago/2021.

Taxas cartoriais

Há um segundo conjunto de custos que incidem sobre o valor de compra do imóvel que são As taxas cartoriais são um conjunto de custos que incidem sobre o valor de compra do imóvel, esses tributos são cobrados pelos cartórios. Mesmo que não sejam altas em comparação ao ITBI, elas consomem uma parcela do orçamento. O registro de compra e venda faz parte dessas taxa, é uma parte importante por oficializar a transferência do imóvel do vendedor para o comprador.

O registro de compra e venda é uma quantia fixa de acordo com as faixas de preço, portanto pode haver variação de custo de acordo com o valor de imóvel, claro, respeitando a tabela feita pelo estado que o imóvel está localizado.

Quando a opção é o financiamento, o registro ocorre quando a dívida é quitada, entretanto, o número da matrícula do moradia consta no contrato. Mas como é feito o pagamento dos custos? O custo geralmente é dissolvido nas parcelas. Além disso a posse de moradia pode ser comprovada por meio da escritura do imóvel, que também está inserido nas taxas cartoriais.

A Lei nº 6.941/81 possui um desconto de 50% nas taxas de cartório quando é feita a primeira compra de imóvel, ela é feita por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Corretagem

A encargo da corretagem é o custo pelos serviços prestados pelos corretores, imobiliárias e incorporadoras. Essa taxa é incluída sobre a venda do imóvel. Entretanto o custo constará no contrato de autorização de compra e venda para conhecimento do comprador. Não existe um preço fixo para a taxa de corretagem, pois cabe aos prestadores de serviços estipulá-lo. Em média, o percentual fica em 6%.

SATI

A taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI) é cobrado quando o imóvel é novo ou está planta. Geralmente, o custo varia entre 0,8 a 1%. Este encargo é para a prestação de assessoria especializada nos trâmites documentais, contratuais e legais, durante o processo de compra.

Algumas imobiliárias não optam por essa taxa porque existem muitas dúvidas judiciais sobre a cobrança da SATI.

Taxa de evolução da obra

Essa taxa é referente a um imóvel comprado na planta, ou seja, as construtoras cobram a taxa de evolução da obra. Esse custo é atrelado ao Índice Nacional de Construção Civil (INCC) por isso, pode variar de acordo com o pagamento das prestações do financiamento. A taxa é de 2% do custo total do imóvel.

CET

O Custo Efetivo Total (CET) é outro dos gastos envolvidos na compra de imóvel. Ele incide sobre todas as outras taxas relacionadas com a negociação e incide sobre operações de empréstimos e financiamentos.

Todas as empresas precisam falar sobre o CET no seu contrato de serviço, você deve verificar antes de finalizar a compra. Todavia, o valor é representado pelo total que você irá pagar no final da transação, claro, somando todas as taxas, encargos e obrigações incluídas.

Escritura pública

A escritura pública é um custo cobrado para quem opta por comprar um imóvel à vista. Já quem vai pelo financiamento, a taxa pode ser levada em consideração já que a uma instituição financeira de sua escolha irá fazer o pagamento integral do imóvel. O valor varia de acordo com o imóvel e o estado que está localizado.

Consórcio ou financiamento?

Você já deve ter ouvido falar em Consórcio e Financiamento de Imóveis. Se trata de modalidades de créditos para quem deseja adquirir um imóvel, porém não tem todo valor para comprar à vista.

O consórcio é uma modalidade que é constituída tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas, assim tem o objetivo de criar uma poupança para aquisição de um imóvel. Essa junção de pessoas é administrado por um consórcio fiscalizado pelo Banco Central do Brasil (BACEN)

Ele funciona da seguinte maneira: o valor do imóvel é dividido em parcelas por um prazo preestabelecido, durante esse período todos os envolvidos do consórcio faz uma contribuição mensalmente conforme o combinado no contrato. A administradora geralmente promove sorteios até que todos sejam contemplados com um crédito no valor do bem.

Já no financiamento, envolve a concessão de crédito de uma instituição financeira para a pessoa que quer adquirir um imóvel. De acordo com o contrato, o valor do empréstimo pode ser pago por vários anos. Portanto, o comprador quita o preço total com parcelas mensais juntamente com os juros e taxas o que pode modificar o valor líquido do imóvel.

Como saber qual o ideal para você?

É possível fazer uma simulação com uma calculadora que pode ser encontrada em vários portais de instituições financeiras. Para saber o custo total, é solicitado uma lista de informação para saber sobre o financiamento. São eles:

  • Pessoa física ou jurídica;
  • Imóvel residencial ou comercial;
  • Moradia nova ou usada;
  • Localização;
  • Valor aproximado do imóvel;
  • Renda bruta familiar;
  • possibilidade de utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS);
  • Data de nascimento do interessado.

O processo fica bem mais fácil saber quais as condições atendem melhor o perfil do comprador e qual caminho ele deve seguir.

Qual a diferença de imóveis na planta e imóveis construídos?

Comprar um imóvel na planta ou já construído quer dizer que ele será seu e o melhor, você irá pagar um valor que condiz com suas necessidades. Mas antes de qualquer decisão precisamos fazer uma boa pesquisa!

É importante saber todo o processo e particularidades de uma compra na planta ou um imóvel já construído, justamente para você não pagar mais do que pode oferecer.

Em um imóvel na planta a documentação pode ser mais fácil, no contrato só envolverá a assinatura de uma promessa de compra, diferente de um contrato definitivo. Uma vantagem do imóvel na planta é que ele nunca foi habitado e isso facilita para o proprietário, já que toda a negociação será diretamente entre a construtora e o proprietário.

No imóvel pronto o comprador enfrenta mais burocracia por ter que envolver cartórios mas toda a documentação será uma garantia para a compra. Todas as documentações oferecem maior segurança ao comprador já que o imóvel está pronto. A vantagem é que você não precisa esperar meses para morar no imóvel, diferente do imóvel na planta.

Investimento

O preço de um imóvel na planta sai mais em conta do que o imóvel pronto, além disso o comprador ganha mais tempo para poder planejar o pagamento do imóvel já que há uma negociação de entrada e também do valor mínimo para pagar as parcelas. Já no imóvel pronto o comprador precisa ter um dinheiro disponível para dar entrada antes de começar a pagar as parcelas.

Decoração

Em um imóvel na planta a pessoa tem a opção de escolher todos os detalhes de acordo com os seus gostos como os pisos, acabamentos, cômodos, entre outros.

Já no imóvel pronto o morador tem a vantagem de não gastar dinheiro com os detalhes e isso facilita o processo de mudança.

Como funciona a entrega das chaves?

Depois de passar por todas as etapas de comprar um imóvel, chegou a tão esperada entrega das chaves do imóvel. Nesse momento, o comprador acha que a jornada está perto do fim, mas ainda há algumas partes importantes após a aquisição.

No dia em que a vistoria for feita uma dica é: faça uma lista para não deixar nenhuma parte de fora, ou então faça melhor, contrate um Avaliador, pois ele vai dar a você a segurança não somente com a realização da vistoria, mas com a emissão de um "Laudo de Vistoria de Entrega" para que você tenha este documento em mãos caso no futuro alguma anormalidade ou problema apareça. Confira algumas partes que separei:

Instalações elétricas e hidráulicas

As instalações elétricas podem passar despercebidas em alguns casos, é possível que o medidor de energia pode não estar instalado. Caso ocorra este problema, é importante deixar claro no relatório de vistoria. Portanto, teste todas as tomadas e saídas de iluminação.

Nas instalações hidráulicas lembre-se de testar todas as torneiras por um ou dois minutos, assim facilitará na identificação de algum vazamento. Teste também as descargas para avaliar o fluxo de água e desperdícios.

Contrapiso e revestimento

Nesta etapa é possível verificar os pisos, veja se estão todos bem revestidos e descarte a possibilidade de ter algo oco, caso tenha algo fora do lugar, futuramente pode se tornar problema e soltar do chão.

Portanto, confira se o material do seu piso, é importante que as peças estejam alinhadas, niveladas e da mesma tonalidade.

Pintura

A etapa mais simples da vistoria, já que passa meramente por uma verificação visual. Confira a presença de manchas e defeitos da pintura das paredes e do teto, sempre tirando fotos dos locais com problemas para se lembrar do que deve ser corrigido.

Agora que você sabe todas as etapas para comprar um imóvel, só lhe resta contratar-me para que eu possa ter a felicidade de realizar o seu sonho da compra da casa própria!

Não perca mais tempo! Ligue agora mesmo!

Lembre sempre, tempo é $$$$

FONTE: DICAS DO CORRETOR | EDIÇÃO: REDAÇÃO GRUPO M4


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